Comment éviter les loyers impayés


3% des loyers en France son impayés. Une procédure d’expulsion dure en moyenne 18 mois. Mieux vaut se prémunir avant la signature du bail. Conseils juridiques et pratiques dans l’article qui suit.

 

Choisir des locataires solvables :

En tant que propriétaire vous êtes parfaitement fondé à choisir les locataires que vous souhaitez. La seule limite à votre choix est de ne pas verser dans la discrimination : refuser un logement sous prétexte de la couleur de peau, de l’âge, de la religion… des futurs locataires.

Mis à part cela vous pouvez exiger de vos futurs locataires qu’ils présentent des garanties de revenus suffisantes afin de garantir le règlement mensuel du loyer.

A cette fin, il conseillé de solliciter la communication des contrats de travail, des 3 derniers bulletins de salaires ou justificatifs de revenus et des dernières quittances de loyers.

Si vos futurs locataires rechignent ou trainent à vous communiquer ces documents cela peut constituer un indice de leur insolvabilité.

Il vaut mieux à ce titre ne pas louer à des locataires insolvables que faire l’impasse sur les documents justifiant de leur solvabilité.

S’agissant du montant de revenus nécessaires afin d’être sûr que le loyer sera régulièrement réglé, il est d’usage de considérer que vos locataires doivent au moins 3 fois le montant du loyer plus charges afin de garantir leur solvabilité.

Attention sur ce point à bien vérifier que leurs revenus sont des revenus récurrents. Les revenus issus d’un CDD, de l’intérim, des allocations chômage n’ont pas vocation à durer indéfiniment. Ainsi, il convient de vérifier la durée du CDD, la durée de prise en charge par Pôle Emploi…

Si vos locataires indiquent bénéficier de l’aide de la CAF alors demander un document officiel de l’organisme afin de connaitre le montant du loyer que l’organisme s’engage à payer.


Demander une caution solvable :

Dans tous les cas, même si vous disposez de locataires solvables, vous pouvez demander une ou plusieurs cautions qui s’engageront à payer le loyer en cas de défaillance du ou des locataires.

Attention les engagements de caution doivent être rédigés par écrit et obéissent à des règles de forme spécifiques.

Ci-joint modèle mis en ligne sur le site service-public.fr : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/ActeCautionnement

Ce document de cautionnement doit être signé de manière manuscrite par la personne qui se porte caution et accompagné d’une copie de sa pièce d’identité, laquelle vous permettra de vérifier la régularité de sa signature.

L’acte de cautionnement signé doit vous transmis avant que vous ne signiez le bail.

S’agissant du choix de la caution, comme pour les locataires, celle-ci doit être solvable et donc justifiée de revenus équivalant à au moins 3 fois le montant du loyer et charges.

Attention à demander les justificatifs à la ou aux caution(s).

Attention vous ne pouvez pas cumuler cautions et assurances loyers impayés.


Souscrire une assurance loyers impayés :

L’assurance de loyers impayés constitue une solution bienvenue si vous avez le moindre doute sur la solvabilité de vos locataires, ou si vous avez besoin d’être rassuré lorsque vous louez votre bien.

Le principe est simple : vous payez une cotisation mensuelle, en fonction du montant du loyer, et l’assurance, en cas de défaut de paiement du locataire, va vous payer en lieu et place de celui-ci.

Surtout ce qui est intéressant avec ce type de garantie est que l’assureur va se substituer à vous pour mettre en place la procédure judiciaire afin de récupérer les loyers impayés et d’obtenir l’expulsion de vos locataires.

Sachant qu’une telle procédure dure en moyenne 18 mois est que le coût des frais d’huissier, d’avocat… peuvent très vite atteindre 3.000€, cela vous permet de ne pas perdre un centime en s’il arrive le pire, à savoir que votre locataire ne vous paie pas durant 18 mois.

De plus, certaines assurances incluent une assurance détérioration immobilière qui vous permet d’obtenir le remboursement des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie (en fournissant devis ou factures d’artisan bien entendu).

Seul point négatif, les assurances loyers impayés n’acceptent de vous garantir que si vos locataires disposent de revenus suffisants (3 fois le montant du loyer et charges généralement).

Mis à part ce point, l’assurance loyer impayés constitue peut-être une alternative plus intéressante que la caution.

En effet, la caution souvent ne vous paye que lorsqu’une procédure judiciaire est engagée ou à l’issue de celle-ci alors qu’avec une assurance loyers impayés vous êtes payé chaque mois par l’assurance à la place de votre locataire.

Surtout, en cas de procédure judiciaire, si cela est inclus dans la garantie, vous ne payez pas de frais de justice.

C’est une solution adéquate si vous louez un bien dont vous remboursez le crédit ou si le loyer du bien correspond pour vous un revenu dont vous ne pouvez pas vous passer.


Rédiger un bail avec les clauses suivantes :

Il est indispensable si vous louez votre bien de rédiger un contrat de bail. Et ce même si vous louez à une connaissance, un ami, votre beau-frère voire un membre de votre famille proche. Les tribunaux sont pleins de litiges familiaux.

Surtout le bail doit contenir les clauses suivantes afin de vous protéger en cas de loyers impayés :

Une clause prévoyant l’échéance à laquelle le loyer doit être payé.

 Prévoir un règlement entre le 1 et le 10 du mois maximum. Cela vous donne un support légal afin de relancer ou de mettre en demeure votre locataire dès le milieu de mois au lieu d’attendre le mois suivant.

Une clause prévoyant la durée du bail et ces modalités de renouvellement et de congés.

Cela pourrait vous permettre de récupérer le logement afin de l’occuper à titre personnel ou de le mettre en vente (si vous en avez marre des loyers impayés).

Une clause résolutoire.

Cette clause est INDISPENSABLE. Elle vous permet de mettre fin au bail de manière automatique en cas de loyers impayés.

Une clause de solidarité entre les locataires, entre la caution et les locataires, entre les cautions.

Une telle clause vous permettre en cas d’impayés d’aller chercher l’argent où il est. En effet, avec une clause de solidarité vous pouvez demander à chaque colocataire ou à sa caution de payer la part d’un autre colocataire défaillant.