Se rétracter d’un compromis de vente sans payer de pénalités?


Vous achetez ou vendez un bien immobilier, vous avez signé chez le notaire ou l’agent immobilier un compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente et d’achat en termes juridiques mais un événement change vos plans.

Dans quels cas pouvez en sortir sans payer de pénalités ou empêcher la vente de se réaliser?

Étudions les cas du vendeur et de l’acheteur.

Se rétracter d’un compromis de vente lorsque l’on est vendeur.

D’une manière générale lorsque le vendeur et l’acheteur ont conclu un compromis de vente, qui juridiquement se nomme promesse synallagmatique de vente et d’achat, le vendeur ne peut plus se rétracter et ce dès l’apposition de sa signature sur le document.

Ainsi, une fois que le vendeur promet de vente il devrait, selon le droit, être contraint de vendre.

Comment faire si vous êtes vendeur et changez d’avis, que vous ne souhaitez plus vendre :

Solution numéro 1:

Le classique, la négociation amiable avec l’acheteur. Ce qu’un contrat peut faire, un autre contrat peut le défaire. Ainsi, si après discussion avec l’acheteur celui-ci est d’accord afin d’annuler le compromis de vente, dans ce cas, il suffira de rédiger un autre contrat, avec l’aide d’un conseil (agent immobilier, notaire, avocat). Ce contrat constatera la volonté des parties à mettre fin au compromis de vente.

L’astuce afin de faire « passer la pilule » auprès de l’acheteur, serait de proposer une somme d’argent en compensation de l’annulation. Vous payez mais évitez la vente. Attention l’acheteur peut aussi bien accepter l’annulation sans contrepartie.

Solution numéro 2:

Vérifier que l’acheteur respecte les conditions prévues au compromis de vente. Par exemple, s’il est prévu que l’acheteur doive justifier d’un accord de prêt sous un délai de 14 jours pour que la vente soit valable et qu’il ne le fait pas alors dans ce cas le vendeur pourra se prévaloir de son manquement contractuel afin de ne pas procéder à la vente.

Solution numéro 3:

Le passage en force. Refuser de procéder à la vente. Légalement cette solution ne tient pas la route. Toutefois, si pour vous les deux autres solutions ne s’appliquent pas cela est votre seule option.

En pratique, cela peut fonctionner dans la mesure où si vous ne vous rendez pas chez le notaire, l’acheteur sera contraint de faire constater la vente par voie judiciaire. Il s’agit d’une procédure longue et maîtrisée par un nombre limité d’avocats. Autant de facteurs pouvant faire reculer un acheteur. Le risque de s’engager dans ce type de bras de fer est, qu’au final, l’acheteur persiste, que la vente soit réalisée et que vous soyez condamné à des dommages et intérêts.


Se rétracter d’une promesse de vente lorsque l’on est acheteur.

La situation est plus simple lorsque l’on est acheteur d’un bien immobilier. Attention toutefois, nous évoquerons ici le cas d’un acheteur non professionnel acquérant un bien à usage d’habitation.

Cas numéro 1:

Se rétracter rapidement. C’est-à-dire dans le délai de 10 jours suivant la signature du compromis de vente. Il s’agit d’un délai de rétractation légal dont le délai commence le lendemain du jour où vous recevez une copie du compromis. Soit par lettre recommandée, soit remis en main propre par l’agent immobilier ou le notaire.

Rien de plus simple alors pour se rétracter, il suffit d’adresser un courrier recommandé à l’acheteur dans le délai et indiquant votre volonté de vous rétracter. Il n’est pas nécessaire de justifier d’un motif.

Ci-joint exemple de courrier de rétractation :

retractation compromis.doc

Cas numéro 2 :

Se rétracter après l’expiration du délai de 10 jours.

La première façon de vous rétracter sans pénalités au-delà de ce délai de 10 jours est de relire le compromis de vente. Si celui-ci ne contient aucune pénalité, intitulé clause pénale. Dans ce cas, votre rétractation ne signifie pas que vous devez payer d’office une pénalité. Un risque existe toujours que le vendeur saisisse le tribunal afin de vous demander des dommages et intérêts mais ce risque est minime.

La deuxième façon de vous rétracter sans pénalités est constituée lorsque le compromis est assorti de conditions suspensives. La plus courante est l’obtention d’un prêt immobilier. Dans ce cas, l’envoi d’une simple lettre de refus de votre banque de vous accorder un prêt immobilier vous permettra de vous rétracter sans difficulté et surtout sans payer de pénalités. La vente sera annulée.

La troisième façon de vous rétracter sans pénalités et de négocier amiablement avec le vendeur l’annulation du compromis. Le mécanisme est alors le même que celui décrit dans la partie précédente concernant le vendeur.

La quatrième façon de vous rétracter sans pénalités existe lorsque le compromis de vente contient des obligations à la charge du vendeur et que celui-ci ne les a pas respectées (ex : engagement de remettre le bien en l’état, de justifier de tel ou tel document…). Si le vendeur est défaillant, la promesse d’achat ne vaut plus et vous pourrez vous retirer sans régler de pénalités.


Sources : 

Article L271-1 code de la construction et de l’habitation.